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COMPRAR UN DEPA COMO INVERSIÓN

19 Sep, 2023

COMPRAR UN DEPA COMO INVERSIÓN

¿Te gustaría invertir en un departamento, pero no sabes si te conviene? ¿Quieres saber cómo calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria? Si es así, este artículo es para ti. Te explicaremos qué es la rentabilidad, cómo se mide y qué factores la afectan. También te daremos algunos ejemplos prácticos y consejos para que puedas tomar una decisión informada y acertada. ¡Sigue leyendo y descubre cómo sacarle el máximo provecho a tu dinero!

¿Qué es la rentabilidad de un departamento?

La rentabilidad de un departamento es el porcentaje de ganancia que se obtiene al alquilar o vender el inmueble. Es decir, es la relación entre los ingresos y los gastos que genera el departamento, así como el precio de compra y el valor de mercado del mismo.

La rentabilidad se puede expresar de dos formas: bruta y neta. La rentabilidad bruta es la que se obtiene sin considerar el financiamiento ni la amortización del inmueble. La rentabilidad neta es la que se obtiene después de deducir los intereses del crédito hipotecario y la depreciación del inmueble.

La rentabilidad es un indicador clave para evaluar la conveniencia de invertir en un departamento, ya que muestra el rendimiento y el riesgo de la inversión. Una alta rentabilidad significa que el departamento genera buenos ingresos por alquiler o por venta, y que tiene un alto potencial de valorización. Una baja rentabilidad significa que el departamento genera pocos ingresos por alquiler o por venta, y que tiene un bajo potencial de valorización.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un departamento?

Existen diferentes formas de calcular la rentabilidad de un departamento, pero las más comunes son las siguientes:

Ingreso Operativo Neto (NOI): Es el indicador que se usa para medir la rentabilidad bruta por alquiler del departamento. Se obtiene al restar los gastos operativos (como impuestos, mantenimiento, vacancia, etc.) a los ingresos por alquiler. Luego, se divide el NOI por el precio de compra o el valor de mercado del departamento, y se multiplica por 100 para obtener el porcentaje de rentabilidad.

Por ejemplo, si un departamento se alquila por S/.1,000 al mes, y tiene unos gastos operativos de S/. 200 al mes, el NOI sería de S/.800 al mes, o S/. 9,600 al año. Si el precio de compra o el valor de mercado del departamento es de S/.120,000, la rentabilidad sería de:

(9,600 / 120,000) x 100 = 8%

Esto significa que el departamento genera una ganancia bruta del 8% anual por concepto de alquiler.

Retorno sobre la Inversión (ROI): Es el indicador que se usa para medir la rentabilidad bruta por venta del departamento. Se obtiene al restar el precio de venta al precio de compra del departamento, y dividirlo por el precio de compra. Luego, se multiplica por 100 para obtener el porcentaje de rentabilidad.

Por ejemplo, si un departamento se compró por S/.120,000 y se vendió por S/.150,000, el ROI sería de:

(150,000 – 120,000) / 120,000 x 100 = 25%

Esto significa que el departamento genera una ganancia bruta del 25% por concepto de venta.

Estos indicadores muestran la rentabilidad bruta del departamento, sin considerar el financiamiento ni la amortización. Para obtener la rentabilidad neta, se deben restar también los intereses del crédito hipotecario y la depreciación del inmueble. Además, para obtener una visión más completa, se deben sumar también los ingresos netos por alquiler durante el periodo de tenencia del inmueble.

¿Qué factores influyen en la rentabilidad de un departamento?

La rentabilidad de un departamento depende de varios factores internos y externos que pueden variar según el mercado inmobiliario y las condiciones económicas de cada zona y momento. Algunos de estos factores son:

La ubicación: La ubicación es uno de los factores que más influye en la demanda y la plusvalía de un departamento. Una buena ubicación puede garantizar una alta ocupación y un alto valor de reventa; una mala ubicación puede generar una baja ocupación y un bajo valor de reventa. Por eso, se recomienda elegir una ubicación estratégica, que tenga buena conectividad, seguridad, servicios y calidad de vida.
La demanda y la oferta: La demanda y la oferta son los factores que determinan el precio de los departamentos en el mercado. Si la demanda es mayor que la oferta, significa que hay escasez de viviendas y que los precios pueden subir. Si la oferta es mayor que la demanda, significa que hay sobreoferta y que los precios pueden bajar. Lo ideal es buscar un equilibrio entre la demanda y la oferta, o una ligera ventaja para la demanda.
El estado del inmueble: El estado del inmueble es el factor que influye en la calidad y el atractivo del departamento. Un buen estado del inmueble puede aumentar el valor y la rentabilidad del departamento. Un mal estado del inmueble puede disminuir el valor y la rentabilidad del departamento. Por eso, se recomienda mantener el departamento en óptimas condiciones, realizando las reparaciones y mejoras necesarias.
Las condiciones del mercado: Las condiciones del mercado son los factores que afectan el comportamiento y las expectativas de los compradores y vendedores de departamentos. Estos factores pueden ser económicos, sociales, políticos o legales. Por ejemplo, la inflación, el tipo de cambio, el nivel de ingresos, la confianza del consumidor, la estabilidad política, la normativa tributaria, etc. Estos factores pueden generar oportunidades o amenazas para la inversión inmobiliaria.

Estos son algunos de los factores que influyen en la rentabilidad de un departamento, pero hay otros que pueden tener un impacto positivo o negativo en la inversión. Por eso, se recomienda hacer un análisis detallado y comparar diferentes opciones antes de invertir en un departamento.

Conclusión

Invertir en un departamento puede ser una excelente opción para generar ingresos pasivos y aumentar el patrimonio personal. Sin embargo, no todos los departamentos son rentables ni convenientes. Para saber si un departamento es rentable, hay que considerar los ingresos y los gastos que genera, así como el precio de compra y el valor de mercado. También hay que tener en cuenta los factores que influyen en la rentabilidad, como la ubicación, la demanda, la oferta, el estado del inmueble y las condiciones del mercado.

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